KKO:n ennakkopäätös kiinteistökaupan purusta

Korkein oikeus (KKO) on antanut merkittävän ennakkopäätöksen liittyen kiinteistökaupan purkuun. Tapauksessa KKO 2015:58 katsottiin, että ostajalla oli oikeus kiinteistökaupan purkuun koska kiinteistön korjaaminen maksaisi olennaisesti enemmän kuin mitä kauppaa tehtäessä oli voitu olettaa ja koska korjauksen lopulliset kustannukset olivat epävarmoja. KKO toteaa päätöksessään, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. KKO:n mukaan kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. ”Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen”, KKO toteaa. Tapauksesta voidaan vetää se johtopäätös, että perinteinen prosenttisääntöihin perustunut kiinteistökaupan purkukynnyksen arviointi ei enää ole välttämättä ratkaiseva. Aiemmin oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä on lähdetty periaatteesta, jonka mukaan virheen korjauskustannusten prosentuaalinen osuus kiinteistön kauppahinnasta tulisi olla noin 40 %, jotta virhe olisi olennainen ja kaupan purkukynnys ylittyisi. KKO:n uusimman ennakkopäätöksen mukaan virheen olennaisuusarviointi on kokonaisharkintaa, eikä pelkällä korjauskustannusten ja kauppahinnan välisellä vertailulla ole ratkaisevaa merkitystä. Tapaus johtanee siihen, että kiinteistökaupan purkukynnys saattaa jatkossa alentua ja ostajat tulevat esittämään purkuvaatimuksia entistä useammin.