KKO linjasi ostajan tarkastusvelvollisuutta kiinteistökauppariidassa

kiinteistökauppa

Korkein oikeus (KKO) linjasi ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuutta ennakkopäätöksessään KKO 2020:23. Kiinteistön kauppaa säätelevässä laissa (Maakaari) on todettu, että ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Edelleen maakaaren mukaan ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Säännökset näyttävät päällisin puolin varsin selkeiltä, mutta käytännössä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden määrittäminen aiheuttaa jatkuvasti tulkintaongelmia oikeuskäytännössä.

Korkeimman oikeuden tapauksessa kaupan kohteena oli ollut 53 vuotta vanha talo, joka oli rakennettu rakentamisaikana voimassa olleiden rakennusmääräysten ja ohjeiden mukaisesti. Kyseisessä tapauksessa ostaja vaati myyjältä hinnanalennusta laatuvirheen perusteella, koska rakennuksen kellarin ja ensimmäisen kerroksen välisessä alapohjassa todettiin mikrobivaurioita. Myyjä vastusti vaatimuksia muun ohella sillä perusteella, että ostajan on tullut ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella tullut varautua vaurioihin. Ostajille oli ennen kaupan tekemistä annettu talosta laadittu rakennusalan yrityksen laatima kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa mutta ei sen yllä olevissa lattia- ja seinärakenteissa. Kaupan jälkeen kellarin betoniholvin yläpuolisissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka olivat aiheutuneet kellarista johtuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä kylmän betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Korkein oikeus katsoi, että ostajalla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta sinällään ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. KKO:n mukaan on yleisesti tiedossa oleva asia, että kosteus voi siirtyä betonisissa rakenteissa ja lisäksi puu ja siitä valmistetut rakennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteudelle. KKO:n mukaan, ostaja oli kuitenkin saanut pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilltodettu kuiviksi. KKO:n mukaan ostaja ei siten ollut laiminlyönyt tarkastusvelvollisuuttaan.

Käräjäoikeus oli asiassa aiemmin katsonut, että kaupan kohteessa oli hinnanalennukseen oikeuttava salainen virhe ja velvoittanut myyjän maksamaan merkittävän hinnanalennuksen. Hovioikeus oli taas katsonut, että ostaja oli laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa ja hylkäsi kanteen.

Tapaukseen liittyvänä johtopäätöksenä voidaan todeta, että ostajalta voitiin tässä tapauksessa edellyttää myös kellarin yläpuolisten rakenteiden kunnon tavanomaista perusteellisempaa selvittämistä, vaikka kosteutta oli havaittu vain kellarissa. Ostajan onneksi tapauksessa oli kuitenkin tehty myös asuinkerroksen seinien ja lattian tutkimuksia siten, että asuintilojen lattiaan ja alajuoksuihin oli porattu useita tarkastusreikiä. Porausreikien tarkastuspisteistä oli saatu normaaleja kosteusarvoja, jolloin KKO:n mukaan ostaja oli näiden lisätutkimusten myötä täyttänyt tarkastusvelvollisuutensa ja ostajalla oli siten edelleen oikeus vedota laatuvirheisiin. Käytännössä KKO:n linjaus tarkoittaa sitä, että ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus tulee jatkossa suorittaa entistä huolellisemmin esim. rakenneavauksia tekemällä. Riskinjako myyjän ja ostajan välillä on KKO:n uusimpien linjausten valossa siirtymässä entistä enemmän siihen suuntaan, että ostaja ei voi luottaa kaupan jälkeiseen suojaan, vaan ostajan tulee selvittää riskejä entistä tarkemmin jo ennen kauppaa. Tapauksesta voi vetää myös sen johtopäätöksen, että myös maallikko-ostajalta voidaan jatkossa edellyttää jonkinlaista yleistietoutta rakennusteknisten perusasioiden osalta (esim. puu voi lahota kosteuden johdosta). 

Solutio Asianajotoimisto hoitaa jatkuvasti erilaisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja ja olemme edustaneet riidoissa sekä myyjiä että ostajia. Koska asunto- ja kiinteistökauppariitoihin liittyvissä oikeudenkäynneissä on kysymys merkittävistä taloudellisista riskeistä ja oikeudenkäyntien lopputulokset vaikeasti ennustettavia, pyrimme riidoissa aina ensisijaisesti sovintoon. Olemme saaneet asiakkailtamme kiitosta nopeasta ja käytännönläheisestä tavasta ratkaista vaikeitakin kiinteistökauppariitoja siten, että asiakkaan ongelma saadaan ratkaistua kohtuullisella aikataululla ja kohtuullisin kustannuksin.